Фото: New Retail Структура спроса на торговые площади заметно изменилась за последние годы. Если в 2010‑х годах наибольшим интересом пользовались универсальные помещения площадью 50–70 кв. м, рассчитанные на традиционную торговлю одеждой и непродовольственными товарами, то сегодня развитие электронной коммерции и сервисов доставки переориентировало арендаторов на иные форматы.Сейчас наиболее востребованными стали компактные торговые лоты и технологичные помещения среднего размера.
В сегменте компактных объектов инвесторы отдают предпочтение площадям 20–30 кв. м: порог входа в такой проект составляет примерно 8,5 млн рублей.
Эти помещения востребованы под форматы, которые сложно перевести в онлайн‑пространство: сюда относят кофейни, пекарни у дома, студии красоты, пункты выдачи заказов, мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, студии экспресс‑массажа, магазины развесных продуктов и специй, пункты экспресс‑химчистки, а также узкоспециализированные цветочные лавки.
Прогнозный годовой доход от сдачи подобных лотов в аренду начинается от 835 тысяч рублей, а расчётный срок окупаемости оценивается в 9–10 лет.
Площади среднего формата, пользующиеся спросом, варьируются в диапазоне 80–160 кв. м. Стоимость таких объектов стартует от 16,7 млн рублей, при этом арендный потенциал составляет не менее 2 000 рублей за квадратный метр в месяц.
Подобные помещения подходят для размещения мини‑маркетов, аптек, семейных ресторанов, детских развивающих центров, стоматологических клиник, магазинов фермерских продуктов с дегустационной зоной, студий групповых тренировок, кулинарных цехов с зоной приёма пищи, а также демонстрационных залов товаров для дома.
Годовой арендный поток по таким объектам может достигать 2 млн рублей, а срок окупаемости укладывается в 8,5 лет.
Инвестиции в торговую инфраструктуру на этапе строительства позволяют получать доход по двум направлениям: за счёт роста стоимости квадратного метра в ходе возведения объекта и последующего арендного потока.
За два года — от стадии котлована до ввода здания в эксплуатацию — цена квадратного метра увеличивается на 42% благодаря повышению степени готовности объекта. Дополнительным источником дохода выступает арендная доходность: коммерческие форматы демонстрируют чистую доходность на уровне 10–12% годовых, а окупаемость составляет 8,5–10 лет.
Защита капитала обеспечивается ежегодной индексацией арендных договоров на величину инфляции. При планировании на трёхлетний горизонт, который включает период строительства и выход на стабильную загрузку, совокупная доходность с учётом капитализации стоимости квадратного метра достигает 18–20% годовых.
Для сравнения, доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду в среднем составляет 4–6% годовых. С учётом периодов простоя, а также износа ремонта и мебели срок окупаемости квартиры может растянуться до 18–20 лет, а рост стоимости на этапе строительства обычно ограничивается диапазоном 15–20%.
Офисные помещения требуют более высокого порога входа — от 20–25 млн рублей, — и обеспечивают доходность 8–10% годовых при сроке окупаемости до 12 лет; прирост цены в период строительства здесь оценивается в 25–35%.
«Привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается вслед за уменьшением ставок банками. Сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%. Депозит не защищает средства от инфляции, тогда как встроенная коммерция фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и даёт доход от аренды. Чтобы обеспечить стабильный доход инвесторам, мы анализируем спрос и защищаем резидентов от перенасыщения ниш и внутренней конкуренции.
Брокеридж‑служба в связке с инженерной подготовкой помещений помогает привлечь надёжных сетевых операторов ещё до момента передачи ключей», — отмечает Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт‑Петербурге и Ленинградской области.
Предсказуемость потока посетителей напрямую связана с качеством градостроительного планирования. Концепция 15‑минутного города предполагает равномерное распределение точек притяжения: школы, детские сады, остановки и парки интегрируются с жилыми кварталами через торговые галереи.
В результате повседневные маршруты горожан естественным образом проходят мимо локальных магазинов и сервисов, что формирует устойчивый спрос и поддерживает стабильный трафик в торговых помещениях.